동구 정보·소통 재건축 소식지

[월간 21년 - 1월호]

1. 재건축사업 전체 추진 현황(총 10개소)

○ 재건축사업”이란 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이

밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업으로서, 「도시 및 주거환경정비법」에

따른 정비사업 중의 하나를 말합니다(「도시 및 주거환경정비법」제2조제2호다목)

연번

사업명

추진상황

향후계획

시공사

1

용운주공

(용운주공A)

·정비계획고시(‘06.6.30)

·조합설립인가(‘07.10.31)

·사업시행인가 (‘0.12.31)

·착공(‘17.12.7)

·준공(‘20.11.26)

- 이전고시 준비중

대림건설(주)

2

가양동2

(신도A)

·사업시행인가 (‘18.10.1)

·관리처분인가 (‘19.5.23)

·착공(‘20.3.24)

·‘21년 1월 현재

- 공정률 21%

- ‘22년 하반기 준공예정

고운건설(주)

3

가양동7

(동신A)

·사업시행인가 (‘19.8.2)

·관리처분계획인가 (‘20.1.22)

-‘21년 상반기

이주 및 철거예정

다우건설(주)

4

홍도동1

(경성2차A)

·사업시행인가 (‘19.3.21)

·관리처분인가 (‘19.7.30)

·‘21년 1월 현재

- 공정률 16%

- ‘23년 상반기 준공예정

다우건설(주)

5

홍도동2

(청룡A)

·조합설립인가 (‘19.10.14)

-‘21년 상반기 사업시행

계획인가 예정

아이에스동서(주)

6

가오동1

(가오주공A)

·정비구역 지정 고시 (‘18.12.14.)

·추진위원회 승인 (2019.2.1.)

·조합설립인가 (‘19.10.23)

-‘21년 하반기 사업시행

계획인가 예정

코오롱글로벌(주)

7

가오동2

(천동주공A)

·추진위원회 승인 (‘19.12.27.)

·조합설립인가 (‘20.06.19)

-‘21년 하반기 사업시행

계획인가 예정

롯데건설(주)

8

삼성동1

(단독주택)

·추진위원회변경승인 (‘19.1.15)

·조합설립인가 (‘19.11.29)

-‘21년 상반기 사업시행계획인가 예정

SK건설(주)

9

가양동5

(단독주택)

·정비구역지정

·추진위원회변경승인(‘19.12.03)

·조합설립인가(‘20.07.21)

-조합설립추진위원회변경승인 2019.12.19.)

-‘21년 상반기 사업시행계획인가 예정

GS건설(주)

10

가양동1

(단독주택)

·재개발 조합설립 추진 위원회 구성(‘08.6.9)

-재개발사업→재건축사업 방식 변경 예정

·‘21년 현재

-재개발에서 재건축사업

방식 변경 검토

미 정

2. 2030 대전광역시 도시 및 주거환경정비기본계획 총괄도

3. 동구 지역 20층이상 재건축·시업승인 공동주택 등 현황

연번

구역명　

대지위치　

조합사무실 ·연락처

비 고

1

용운주공

(용운주공 A)

용운동 297일원

(용운로 193)

신순이 조합장

[용운로 180, 2층(용운동)]

☎ 사무실 042-282-3191

2

가양동2구역

(신도 A)

가양동 25-1일원

(흥룡로37번길 50)

나태진 조합장

[흥룡로 75번길 4, 2층(가양동)]

☎ 사무실 042-625-5980

3

가양동7구역

(동신 A)

가양동 53-6일원

(동대전로284번길117)

장사영 조합장

[흥룡로 51, 2층(가양동)]

☎ 사무실 042-626-1039

4

홍도동1구역

(경성2차 A)

홍도동 23-3일원

(동산초교로 15-14)

이형철 조합장

[동산초교료22번길 57, 3층(홍도동)]

☎ 사무실 042-636-0493

5

홍도동2구역

(청룡 A)

홍도동 57-5일원

(동산초교로 22번길 17)

서정순 조합장

[홍도로9번길 39, 1층(홍도동)]

☎ 사무실 042-625-1032

6

가오동1구역

(가오주공 A)

가오동 210일원

(대전로 448번길11)

엄상현 조합장

[대전로448, 202호(가오동,동우빌딩)]

☎ 사무실 042-282-0151

7

가오동2구역

(천동주공 A)

천동 60-4일원

(신기로 26)

김영식 조합장

[신기로 59, 1층(가오동)]

☎ 사무실 042-286-1555

8

삼성동1구역

(단독주택)

삼성동 288-1일원

(우암로85번길 23)

김덕희 조합장

[우암로85번길 11-2, 1층(삼성동)]

☎사무실 042-639-9060

9

가양동5구역

(단독주택)

가양동 449-20일원

(동서대로1704번길 23-7)

조점수 조합장

[동서대로1708, 610호(명신빌딩)]

☎ 사무실 042-622-0933

10

가양동1구역

(단독주택)

정비구역 미지정

조합(추진위원회)미정

5. 공사중인 재건축사업 현황

가양동2구역 재건축사업(신도아파트)

홍도동1구역 재건축사업(경성2차아파트)

구조체공사(공정률 21%)

기초 및 구조체공사(공정률 16%)

6. 재개발·재건축으로 인한 갈등과 분쟁

“도시정비사업 갈등조정 위원회에서 도와드리겠습니다!”

□ 추진배경 및 목적

❍ 재건축·재개발사업 추진과정에서 이주대책 미흡 등으로 조합측과 비대위간의 갈등고조

및 행정불신 등에 따라 충분한 의견 수렴할 수 있는 대화기구나 협의체 구성을 통해

갈등 해소

□ 명 칭 : 도시정비사업 갈등조정 위원회

□ 기 간 : 구성일 ~ 지속운영

□ 구 성 : 27명(당연직 3명, 위촉직 24명)

□ 협의회 대상 민원

❍ 추진위원회와 비대위가 대립되는 의견충돌 중 이주대책 민원 등

□ 주요기능

❍ 사업의 추진방향 및 추진 계획 협의

❍ 사업의 주민 참여 및 협력 방안 논의

❍ 사업을 둘러싼 이견과 갈등의 조정

※ 문의사항은 동구청 건축과 공동주택팀(☏042-251-4812~14815)

7. 질의회신(법제처 유권해석)

민원인 - 재건축사업에 대해서도 세입자 손실보상에 관한 규정이 적용되는지 여부(「도시 및 주거환경정비법」 제74조제1항제8호 등 관련) 안건번호 18-0411 / 회신일자 2018-10-25

1. 질의요지

「도시 및 주거환경정비법」 제74조제1항제8호에 따라 세입자별 손실보상을 위한 권리명 세 및 그 평가액이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 하는 사업시행자의 범위에 재건축사업(「도시 및 주거환경정비법」 제26조제1항제1호 및 제27 조제1항제1호에 해당하는 재건축사업 외의 재건축사업으로 한정함)의 시행자가 포함되는지?

2. 질의배경

민원인은 「도시 및 주거환경정비법」 제74조제1항제8호가 재건축사업에도 적용된다는 의견이나, 국토교통부에서 그와 다른 의견을 표시하자 이를 명확히 하기 위해 법제처에 법령해석을 요청함.

3. 회답

이 사안의 경우 재건축사업의 시행자는 포함되지 않습니다.

○ 투기과열지구 지정(2020. 6.19)에 따른 정비사업 질문과 답(국토교통부 제공)

① 재건축 조합원 지위 양도 제한(도시정비법 제39조제2항)

□ 시행 효과

ㅇ (적용 前) 제한 없음

* 재건축사업의 조합원 자격 : 토지등소유자로 재건축 사업에 동의한 자

ㅇ (적용 後) 조합설립인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없음

* (예외) 다음 어느 하나에 해당하는 양도자로부터 양수한 자는 조합원 지위 허용

① 세대원의 근무·생업상 사정·질병치료·취학·결혼으로 이사하는 경우

② 상속에 의하여 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우

③ 세대원 전원이 해외로 이주하거나 세대원 전원이 2년 이상의 기간동안 해외에 체류하는 경우

④ 1세대1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 10년 & 거주기간5년 이상인 경우 (※소유자外 배우자, 직계존비속 거주기간 합산) *’18.1.25.시행

⑤ 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우

ⅰ) 조합설립 후 3년 내 사업인가 미신청 & 3년이상 소유 &인가 신청 전 양도 *’17.9.29.시행

ⅱ) 사업시행인가일로부터 3년 내 미착공 & 3년이상 소유 & 착공 전 양도*’17.9.29.시행

ⅲ) 착공일로부터 3년 이상 미준공 & 3년이상 소유 & 준공 전 양도

ⅳ) 토지등소유자로부터 상속·이혼으로 인하여 토지 또는 건축물을 소유한 자

ⅴ) 국가·지자체·금융기관에 대한 채무 불이행으로 경매·공매

ⅵ) 투기과열지구 지정 전 계약 체결 & 지정후 60일 이내 거래신고*’17.9.29.시행

□ 적용 시점

ㅇ (적용사업) 모든 재건축 사업에 적용

ㅇ (적용대상) 지정 공고일(‘20.6.19) 이후 조합원 지위양도 분

- 다만, 투기과열지구 지정 전 계약 체결하고, 지정 후 60일 이내 거래신고시에는 조합원 지위 양도 허용(시행령 §37②4호)

② 재개발 조합원 지위 양도 제한(도시정비법 제39조제2항) *'18.1.25시행~

□ 시행 효과

ㅇ (적용 前) 제한 없음

* 재개발사업의 조합원 자격 : 정비구역 내 토지등소유자

ㅇ (적용 後) 관리처분계획 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없음

* (예외) 다음 어느 하나에 해당하는 양도자로부터 양수한 자는 조합원 지위 허용

① 세대원의 근무·생업상 사정·질병치료·취학·결혼으로 이사하는 경우

② 상속에 의하여 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우

③ 세대원 전원이 해외로 이주하거나 세대원 전원이 2년 이상의 기간동안 해외에 체류하는 경우

④ 1세대1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 10년 & 거주기간5년 이상인 경우 (※소유자 外 배우자, 직계존비속 거주기간 합산) *’18.1.25.시행

⑤ 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우

ⅳ) 토지등소유자로부터 상속·이혼으로 인하여 토지 또는 건축물을 소유한 자

ⅴ) 국가·지자체·금융기관에 대한 채무 불이행으로 경매·공매

ⅵ) 투기과열지구 지정 전 계약 체결 & 지정후 60일 이내 거래신고*’17.9.29.시행

□ 적용 시점

ㅇ (적용사업) ’18.1.25일 이후 최초로 사업시행인가를 신청한 사업

* 재개발사업에 대한 조합원 지위양도 제한 신설규정은 부칙에서 개정 시행 후 최초로 사업시행인가 신청사업부터 적용토록 함(’17.10.24. 법 개정, ’18.1.25 시행)

ㅇ (적용대상) 지정 공고일(‘20.6.19) 이후 조합원 지위양도 분

- 다만, 투기과열지구 지정 전 계약 체결하고, 지정 후 60일 이내 거래신고시에는 조합원 지위 양도 허용(시행령 제37②4호)

③ 정비사업 분양분(조합원+일반분양분) 재당첨 제한

□ 시행 효과

ㅇ (적용 前) 제한 없음

ㅇ (적용 後) 정비사업 일반분양 또는 조합원 분양에 당첨된 세대에 속한 자는 5년 내 정비사업 일반분양 또는 조합원 분양 재당첨 제한

* 다만, 상속, 결혼, 이혼으로 조합원 자격을 취득한 경우에는 분양신청 허용

□ 적용 대상

< 투기과열지구 내 정비사업 일반분양 및 조합원 분양 당첨제한 >

□ 적용 시점

ㅇ 지정 공고일(‘20.6.19) 이후 관리처분계획에 따른 조합원 분양을 받거나 일반분양에 당첨된

경우부터 적용

④ 재건축 조합원당 재건축 주택공급수 제한(도시 및 주거환경정비법 제76조)

□ 시행 효과

ㅇ 적용 前

- (기본 적용) 관리처분계획 수립 시 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급

- (예외 적용) 관리처분계획 수립 시 아래의 경우에는 각 방법에 따른 주택공급 가능

① 2명 이상이 1토지를 공유한 경우로서 시·도조례로 주택공급을 따로 정하고 있는 경우에는 시·도조례로 정하는 바에 따라 주택 공급가능

② 아래 어느 하나에 해당하는 토지등소유자에게는 소유한 주택 수만큼 공급가능

* 과밀억제권역에 위치하지 아니한 재건축사업의 토지등 소유자

* 근로자(공무원인 근로자를 포함한다) 숙소, 기숙사 용도로 주택을 소유하고 있는 토지등소유자

* 국가, 지방자치단체 및 토지주택공사 등

* ｢국가균형발전 특별법｣ 제18조에 따른 공공기관지방 이전 및 혁신도시 활성화를 위한 시책

등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 주택을 양수한 자

③ 제74조제1항제5호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택

공급 가능, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하

* 다만, 60제곱미터 이하로 공급받은 1주택은 제86조제2항에 따른 이전고시일 다음 날부터 3

년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매·증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위

를 포함하되 상속의 경우는 제외한다)하거나 전매를 알선할 수 없음

④ 과밀억제권역에 위치한 재건축사업의 경우에는 토지등소유자가 소유한 주택수의 범위에서 3

주택까지 공급 가능

ㅇ 적용 後

- 예외 적용사항 중 아래의 경우에는 주택 공급 제한

· (과밀억제권역 외 재건축사업) 투기과열지구에서 재건축사업의 토지등소유자는 소유 주택수 만

큼 공급 불가

· (과일억제권역에 위치한 재건축사업) 투기과열지구에서 사업시행계획인가를 신청하는 재건축사업의 경우

□ 적용 대상 및 시점

ㅇ 지정 공고일(‘20.6.19) 이후 최초 사업시행계획인가를 신청한 경우부터 적용

[국토부 질의회신] ‘예산의 사용내역’의 의미

Q. 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에서는 ‘정비사업비의 세부항목별 사용 계획이 포함된 예산안 및 예산의 사용내역’에 대해 총회 결의를 받도록 정하고 있는데, 이는‘예산의 집행내역(결산)을 의미해 당해연도의 결산을 총회에서 결의 를 받아야 한다’는 것인지, ‘장례의 예산을 수립해 총회의 결의를 받을 때 작성한 예산안을 구체적으로 기재(산정내역 등) 하라’는 것인지?

A. 도시정비법 제45조 제1항 제3호에 따르면, 정비사업비의 세부 항목별 사용계획이 포함된 예산안 및 예산의 사용내역은 총회의 의결을 거쳐야 하는 사항으로 정하고 있으며, 이 때 예산의 사용내역은 ‘사용하려는 예산의 사용내역을 의미’한다.

8. 정비사업 관련 정보공개 절차 안내

ㅇ 재건축사업의 투명한 사업추진을 실현하기 위하여 재건축사업의 추진과정을 공개하여 주민갈등 해소, 사업기간, 각종 부조리 방지 및 조합대표의 책임성을 강화하여 사업의 투명성 확보

ㅇ 법적근거

도시 및 주거환경정비법 제124조, 같은법 제94조, 대전광역시 도시 및 주거환경 정비조례 제45조

ㅇ 정보공개항목(20개)

▶ 재건축사업 통합 홈페이지 또는 개별 조합 홈페이지에 공개

- 관련 자료의 공개(추진위원장 또는 사업시행자가 공개)

가. 추진위원장 또는 사업시행자(조합의 경우 청산인을 포함한 조합임원, 토지등소유자가 단독으로 시행하는 재개발사업의 경우에는 그 대표자를 말한다)는 정비사업의 시행에 관한 다음의 서류 및 관련 자료가 작성되거나 변경된 후 15일 이내에 이를 조합원, 토지 등소유자 또는 세입자가 알 수 있도록 인터넷과 그 밖의 방법을 병행하여 공개하여야 한다.

1) 추진위원회 운영규정 및 정관 등

2) 설계자·시공자·철거업자 및 정비사업전문관리업자 등 용역업체의 선정계약서

3) 추진위원회·주민총회·조합총회 및 조합의 이사회·대의원회의 의사록

4) 사업시행계획서 5) 관리처분계획서 6) 해당 정비사업의 시행에 관한 공문서

7) 회계감사보고서 8) 월별 자금의 입금·출금 세부내역 9) 결산보고서

10) 청산인의 업무 처리 현황 11) 법 제72조제1항에 따른 분양공고 및 분양신청에 관한 사항

12) 연간 자금운용 계획에 관한 사항 13) 정비사업의 월별 공사 진행에 관한 사항

14) 설계자·시공자·정비사업전문관리업자 등 용역업체와의 세부 계약 변경에 관한 사항

15) 정비사업비 변경에 관한 사항

나. 가목의 공개 대상이 되는 서류 및 관련 자료의 경우 분기별로 공개대상의 목록, 개략 적인 내용, 공개장소, 열람·복사 방법 등을 매 분기가 끝나는 달의 다음 날 15일까지 다음의 사항을 조합원 또는 토지등소유자에게 서면으로 통지하여야 한다.

1) 공개 대상의 목록 및 공개 자료의 개략적인 내용 2) 공개 장소 및 대상자별 정보공개의 범위

3) 열람·복사 방법 및 등사에 필요한 비용

9. 소규모 재건축사업 안내

○ 근 거: 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(2018. 2. 9. 시행)

○ 대 상: 공동주택

- (내 용) 정비기반시설이 양호한 지역에서 공동주택 재건축

- (기존 규모) 기존 세대수 200세대미만, 노후·불량건축물 수 2/3이상, 대지면적 1만㎡미만

- (시 행 자) 토지등소유자 또는 조합(공사, 시공사와 공동시행 가능)

- (공동시행자) 시장·군수 등+주택공사 등 + 건설업자 + 신탁업자 + 리츠

- (인 허 가) 사업계획승인 등

○ 주요 지원내용

- 시장·군수가 주차장 사용권 확보시 부설주차장 설치기준 완화(인근설치 포함)

- 임대주택 20%이상 건설시 용저귤 법적 상한 완화, 주차장 완화(세대당 0.6대, 30㎡미만 0.5대)

- 공동이용시설·주민공동시설 설치 시 해당 용적률 완화

- 기타 기술지원 및 정보제공 등

○ 절 차

- 주민합의체 구성 또는 조합설립인가 →시공사 선정→건축심의→사업시행인가→착공 및 준공

○ 동구 소규모 재건축 추진현황

- 홍도동 경성1차아파트(동산초교로 23번길 15) : 조합설립 동의 검인(2020.12.24.)

11. 쉽게 표현하는 정비사업 용어

○ 감정평가액

조합원들에게 가장 중요한 감정평가액 !! 이를 기준으로 보상이 결정됩니다.

감정가는 감정평가사에 의해 조합원들이 가지고 있는 재산이나 권리에 대한 평가액을 말합니다. 다른 표현으로 감정평가액이라고도 하는데요. 감정평가가 필요한 이유는 재건축이나 재개발사업 대상 지역 주민들, 즉 조합원들이 소유한 주택이나 대지를 평가해 이를 바탕으로 보상이 이루어지기 때문입니다.

※ 여기서 기억해야 할 것은 감정가 그대로 보상을 받는 것이 아니란 점입니다.

실제 보상을 받는 금액은 감정가에 비례율을 곱해 나온 권리가액입니다.

○ 권리가액

권리가액이란? 조합원이 실제 보상받는 금액을 말합니다.

권리가액은 감정가에 비례율을 곱한 금액입니다. 즉 재개발이나 재건축 사업이 진행될 때 내가 가진 부동산 가치를 금액으로 산정한 것으로, 이 권리가액이 실제 조합원이 보상받는 금액이 되는 것입니다.

권리가액이 높을수록 추가 분담금을 적게 내고, 낮을수록 추가 분담금이 많아집니다.

조합원 권리가액을 결정짓는 “비례율”

재건축사업 성공확률을 높이고자 한다면 조합원 권리가액이 높게 산정되어야 합니다.

비례율이란 = 종후 자산평가액 - 총사업비용 × 100

종전자산평가액

12. 동구 8경 소개